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房产律师靳双权对经济适用房案件的分析-⑹林圣雄的新疆圣雄能源股份有限公司施工合同判决书⒊
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房产律师靳双权对经济适用房案件的分析

(时间:2017/3/17 19:44:44 点击:50)
  房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名) 
  一、基本案情
  2000年12月30日,程国栋与A公司签订《经济适用住房预售合同》,购买建筑面积为75.64平方米的诉争房屋一套。2009年9月6日,作为出卖人的程国栋与买受人赵薇佳签订了《存量房屋买卖合同》,将诉争房屋以930000元的价格出售给赵薇佳;房屋性质为经济适用住房。由赵薇佳负担契税、综合地价款、过户登记费、权证代办费、居间服务费,程国栋不负担税费。
  2009年10月19日,甲方程国栋、乙方赵薇佳签订《补充协议》,该协议第二条约定:若甲乙双方有一方违约,则甲乙双方中的违约方应承担合同金额150%的违约金支付守约方;自合同签订之日起,合同标的的使用权和收益权即转移给乙方;同时合同标的相应义务(如物业费,供暖费、水、电、煤气等相关使用费用)由乙方承担;甲方保证在产权符合办理上市转让时20个工作日之内办理产权转移手续。如因政策原因不能办理产权转移,合同继续有效,并顺延至能顺利办理产权转移为止。
  合同签订后,赵薇佳陆续向程国栋支付房款,至2009年10月19日,赵薇佳已将全部购房款930000元支付完毕。2009年11月16日,赵薇佳搬入诉争房屋内居住至今。
  诉争房屋的房屋产权证于2009年9月22日下发,登记的房屋产权人为程国栋。此后该房屋产权证已由程国栋交付给赵薇佳持有至今。
  原告赵薇佳认为,按相关政策规定,自房屋权属登记满五年后,经济适用房即可上市交易。本案涉诉房屋在2014年9月22日后即可上市交易。现办理涉诉房屋产权变更的条件已经具备,为此其多次找程国栋商量产权变更事宜,但程国栋提出要求增加购房款,单方面要求变更合同,拒绝办理产权变更手续。赵薇佳认为,签订的合同及补充协议是双方真实意思表示,合法有效,对双方均具有法律效力,应当按照合同及补充协议约定履行各自的义务。现其已按照合同的约定支付了全部购房款,但程国栋拒绝办理涉诉房屋产权变更手续,已经违反了合同及补充协议的约定,已构成违约。请求法院判令:程国栋协助我办理诉争房屋的产权变更登记手续;程国栋向我支付违约金20万元;程国栋承担本案诉讼费。
  二、法院审理
  庭审中,赵薇佳称诉争房屋在2014年9月22日后即可上市交易,具备产权变更的条件,但自己多次找程国栋协商,程国栋要求变更合同、增加购房款。为此,赵薇佳提供了中介机构于2014年12月4日书写的证言,称:由于业主称房价上涨,开放弃回购证明的金额会超过当年实际成交金额,会给他带来风险,要求客户方给予一定的现金补偿,导致双方协商未果。之后又经过几次约谈和多次电话沟通,均未能协调双方矛盾。程国栋对上述书面证言表示不认可,称中介公司告知自己办理产权过户手续,但因为有政府回购价格限制,无法办理过户,必须将交易价格提高到不低于政府回购价才能办理过户,所以自己才提出修改合同,将价款改至可以过户的价格,不是要求涨价。程国栋就自己提出的上述主张未能提供相应证据。
  经询问,赵薇佳表示如房屋买卖合同现在可以继续履行,则自己同意负担因诉争房屋过户所发生的一切税和费,包括个人所得税。
  三、法院判决
  法院审理后作出判决:
  1、程国栋于本判决生效后十五日内配合赵薇佳办理诉争房屋的过户手续,将该房屋过户至赵薇佳名下;
  2、驳回赵薇佳的其他诉讼请求;
  3、驳回程国栋的全部反诉请求。
  四、律师点评
  著名房产律师靳双权认为,赵薇佳与程国栋签订的以程国栋名下的经济适用住房为交易标的的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人意思表示一致的结果,并未违反法律、行政法规的强制性规定,合同当事人在转让该房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记手续,现房屋已具备上市交易条件,该买卖合同应为合法有效,双方均应依约履行合同义务。
  2007年11月19日颁布的《经济适用住房管理办法》第48条规定:“本办法下发后尚未销售的经济适用住房,执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定;已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。”而原《经济适用住房管理办法》(2004年5月13日颁布,已废止)第26条规定:“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后,方可按市场价上市出售;出售时,应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”并未规定区县住房保障管理部门的回购权。因本案中经济适用房的原销售时间为2000年12月30日,应当按照2004年5月13日颁布的《经济适用住房管理办法》执行,2007年11月19日颁布的新《经济适用住房管理办法》对于诉争房屋的上市交易无规制的溯及力。故认为回购问题不应构成合同履行的障碍,双方的约定并未与国家政策法规相冲突。
  在审理过程中,赵薇佳已经表示同意承担按现有政策该房屋过户过程中的包括卖方个人所得税在内的买卖双方全部应纳税费,合同能够继续履行。综合本案之情况,买卖合同合法有效,赵薇佳购买诉争房屋后已经全部履行了支付房款的义务,并已经实际入住诉争房屋,合同的履行现已无政策障碍,故认为双方应继续履行合同,程国栋作为所有权人应依约承担配合赵薇佳办理诉争房屋的过户手续的合同义务。
  关于违约金一节。双方签订《存量房屋买卖合同》时明知诉争房屋系经济适用房,尚不符合上市条件。现因双方对政府回购权的问题产生争议,无法履行的责任不可归责于任何一方当事人,赵薇佳要求程国栋支付违约金的请求,不应支持。


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